Инвестиции в недвижимость Сочи: как считать реальную доходность
Разница в чистом годовом доходе двух объектов может быть минимальной, а в цене покупки — больше миллиона рублей. Именно цена входа часто решает, будет инвестиция сильной или посредственной.
Одинаковый доход — разный результат
В нашем расчёте жилая студия стоимостью 7,4 млн рублей и апартамент за 9,05 млн рублей дали почти одинаковый чистый годовой доход. Разница составила всего 440 рублей, но второй объект потребовал на 1,65 млн рублей больше на входе.
Из-за этого расчётная доходность составила 5,18% у студии и 4,23% у апартамента. Красивый объект и высокая ставка аренды ещё не гарантируют лучший финансовый результат.
Что обязательно включить в расчёт
Считать нужно не рекламную выручку, а деньги, которые останутся у собственника после всех регулярных расходов.
- реалистичную загрузку по сезонам;
- комиссию управляющей компании;
- налоги и коммунальные платежи;
- простой, мелкий ремонт и обновление комплектации;
- статус помещения и возможные ограничения.
Торг напрямую повышает доходность
Если цену апартамента снизить на 5%, расчётная доходность вырастает до 4,45%; при скидке 10% — до 4,70%; при скидке 15% — примерно до 4,98%. Даже крупная скидка не всегда делает дорогой объект эффективнее, но заметно сокращает разрыв.
Поэтому инвестиционный подбор начинается с проверки цены входа. ГРЦ сопоставляет альтернативы по одной модели и показывает клиенту не обещание, а понятный сценарный расчёт.
